Interessant artikel

Uit de NRC van 28 augustus 2006

Niet alleen met stenen slepen
Woningbouwcorporaties hebben veel geld maar ook veel plichten en dus veel critici
Woningcorporaties krijgen van alle kanten kritiek: ze bouwen te weinig, verwaarlozen sociale huurwoningen, potten hun vermogen op en betalen hun directeuren te veel. Over ‘perverse prikkels’, een falende overheid en de „unieke Nederlandse situatie”. Laatste deel van een serie over organisaties die onder vuur liggen.
Hans Buddingh’ Mark Duursma
‘Alles wat je hier ziet wordt gesloopt”, zegt Victor Dreissen. Hij wijst naar rijen portiekwoningen van drie hoog die er grauw uitzien. Ze staan in smalle straatjes op de Rotterdamse Heijplaat dat als een schiereiland in het havengebied ligt. De huur die woningbouwcorporatie Woonbron er nog voor kan vragen, vertelt Dreissen, bedraagt hooguit 200 euro per maand waardoor de wijk steeds meer armlastige Antillianen trekt. De woningen zijn vijftig jaar geleden gebouwd voor werknemers door de Rotterdamse Droogdok Maatschappij (RDM) en zijn vrijwel op. De RDM bouwde goedkoop, voor de korte termijn.
Veel van de huizen beginnen weg te zakken door de slechte fundering. Voor nieuwbouw moet de grond met bijna een meter worden verhoogd, maar de gemeente Rotterdam wil de kosten niet op zich nemen. Dreissen, die ‘ontwikkelingsmanager’ is bij Woonbron: „Als je nu niks doet, gaat Heijplaat ten onder. En als hier alleen nog sociaal zwakkeren komen, gaat het verder achteruit.” Volgens Dreissen is Woonbron doelbewust „in het gat gesprongen”. De woningcorporatie nam de grondexploitatie van de gemeente over.
Van de bijna 900 huurwoningen in Heijplaat wordt eenderde gesloopt. Daar komen grotere huizen voor in de plaats: 100 koopwoningen, 100 dure huurwoningen en 100 sociale huurwoningen. De koopwoningen leveren extra inkomsten op die volgens Dreissen kunnen worden geïnvesteerd in de sociale woningbouw. Woonbron garandeert dat elke huurder kan terugkeren „Zo nodig wordt de prijs verlaagd.”
De werkwijze van Woonbron in Heijplaat is illustratief voor de spagaat waar corporaties zich anno 2006 in bevinden. Hun bestaansreden is betaalbare huizen bouwen en beheren voor die helft van de bevolking die niet in staat is om een huis te kopen of een hoge huur te betalen. Maar in oude wijken kost ze dat heel veel geld. Tegelijk moeten ze sinds tien jaar hun ‘eigen broek ophouden’; de overheid springt niet meer bij als de (lage) huren minder opleveren dan onderhoud aan woningen en de bouw van nieuwe huizen.
En de huur mogen ze niet zelf verhogen – díe bepaalt de rijksoverheid.
Dus zijn corporaties zich massaal gaan richten op lucratieve nevenactiviteiten. De afgelopen tien jaar stampten ze overal koopappartementen en dure huurwoningen uit de grond, die voor een modaal huishouden moeilijk te betalen zijn. En ze probeerden bestaande huurhuizen te verkopen. Dat kostte zo veel energie dat veel corporaties niet meer aan hun kerntaak toekwamen.
Een oorzaak, schreef de commissie-Schilder onlangs in een advies aan de liberale minister Dekker (Vrom, VVD), is dat het toezicht zich vooral richt op de financiën van corporaties. Er bestaat dus een „perverse prikkel” om níet te investeren in sociale huurwoningen, ofwel 95 procent van de huurwoningen. Want die leveren weinig op. Corporaties worden nauwelijks afgerekend op het nakomen van die verplichting, dus laten sommige deze taak liggen. Ze slopen te graag, en bouwen te weinig. En wat ze bouwen is te duur.
Bovendien bedelen sommige bazen van corporaties zich buitensporige salarissen toe. Onlangs maakte woningbouwcorporatie Vestia, na flinke druk van buiten, bekend dat directeur Erik Staal vorig jaar 438.000 euro verdiende. Zijn inkomen blijft intact, liet Vestia dit weekend weten. Directeur Martien Kromwijk van de grote Zuid-Hollandse corporatie Woonbron: „Sommige van mijn collega’s halen hun schouders op over de relatie met de samenleving.” Volgens Kromwijk gaat het om tien procent van de grote corporaties en is de rest verontwaardigd over een dergelijk „cynisme”. Zelf verdiende hij vorig jaar, net als de overige twee leden van de raad van bestuur, 143.000 euro.
Woningcorporaties zitten in hun puberteit, zegt Kromwijk. Niet alles gaat goed. Maar sinds ze financieel zelfstandig werden, tien jaar terug, zijn de stichtingen wel professioneel geworden. „Helaas wordt onze volwassenwording geschaad door uitglijders over salarissen. Daarom ben ik daar verontwaardigd over.”
Even een paar cijfers. Nederland heeft circa 500 woningcorporaties. Een hardnekkig misverstand is dat ze ooit zijn opgericht door de overheid. Ze ontstonden al voor de Woningwet (1901) als organisaties die voor bedrijven het personeel huisvestten (zoals in Heijplaat) en als zuilgebonden stichtingen en verenigingen.
Nederland heeft 6,8 miljoen woningen, waarvan 3,1 miljoen huurwoningen. Daarvan hebben de corporaties er 2,4 miljoen in hun bezit. De Raad voor Economische Aangelegenheden becijferde de waarde van die woningvoorraad onlangs op 291 miljard euro.
De stille reserve van de corporaties is groter dan de staatsschuld, constateert Martien Kromwijk. Zijn corporatie, een grote, bezit 50.000 woningen in Rotterdam en omgeving. „Logisch dus dat de samenleving eisen aan ons stelt, en dat we onze activiteiten publiekelijk moeten verantwoorden.” Het toezicht op de corporaties mag wel wat strenger, vindt hij. „Er moet een visitatiecommissie komen die werkelijk onafhankelijk is. De minister geeft nu waarschuwingen, ze mag ook best sancties opleggen.”
Eén onderwerp waar het afgelopen jaar veel ophef over is geweest, is de zogenoemde ‘doorstroming’ van huurders. Minister Dekker gelooft er heilig in, net als sommige liberale corporaties: huurders die in de loop der jaren meer zijn gaan verdienen, kúnnen meer huur betalen dan de kunstmatig laag gehouden huren die ze nu hebben. Dat moeten ze ook, vindt Dekker, en wel door te verhuizen naar een beter huis dat meer kost. Dan kunnen andere huurders die minder verdienen terecht in de goedkope woningen waar ze nu vaak lang voor op de wachtlijst staan. Voorwaarde is wel, dat corporaties en ontwikkelaars veel meer huizen bouwen waar die middengroep naar toe kan. Gebeurt dat niet dan blijft iedereen zitten waar hij zit.
Kromwijk wijst erop dat doorstroming alleen goed is als huurders bínnen hun buurt opschuiven. „Anders gaat het ten koste van sociale cohesie in de buurt. Naast de vlucht uit de binnensteden is er een tweede trend: veel huurders zijn tevreden met hun woning en zouden die graag kopen. De grote uitdaging voor de corporaties wordt het verkopen van huurwoningen aan de bewoners. Vele Turken willen bijvoorbeeld liever kopen dan huren. Zo kun je inspelen op de verbetering van een buurt.” Voor sommige huurders is het nu moeilijk om een hypotheek te krijgen die hen in staat stelt een béter huis te kopen dan dat wat ze huren.
Ook Hugo Priemus vreest dat doorstroming ertoe leidt dat arme wijken overblijven met uitsluitend arme huurders. Hij is hoogleraar aan de Delftse faculteit techniek, bestuur en management en expert op het gebied van woningbouw. „Gedifferentieerde bewoning, met huur- en koopwoningen, is goed voor een buurt. Anders dreigen concentraties van armoede.” De unieke Nederlandse situatie – met gemengde wijken – moet worden gekoesterd, vindt hij. „In België en Amerika is de sociale woningsector veel kleiner en worden de bewoners sterk gestigmatiseerd.”
Nederland heeft 150 sociale huurwoningen per 1.000 inwoners, tegen een gemiddelde van 40 sociale huurwoningen per 1.000 inwoners in de EU-lidstaten (Oost-Europa uitgezonderd).
Als reactie op de kritiek dat ze armlastige huurders in de kou laten staan, zijn corporaties allerlei sociale projecten begonnen. Maar sommige projecten lijken ver af te staan van hun kerntaak: betaalbare huizen bouwen en beheren voor de gewone man.
Zoals de ‘woonfoyer’ die Woonbron binnenkort opent in de Henegouwerlaan aan de rand van de Rotterdamse deelgemeente Delfshaven. Vestigingsdirecteur Richard Sitton loopt trots door het bijna opgeleverde pand, drie herenhuizen groot. Jongeren die op straat dreigen te belanden, kunnen hier voor 260 euro per maand een van de 34 kamers huren. Er is 24 uurs-begeleiding voor ze, voorheen zwierven ze van huis naar huis. Voorwaarde is wel dat ze een opleiding volgen of werk hebben. Sitton: „Dit is onze bijdrage in de strijd tegen schooluitval.”
Een ander voorbeeld van ‘sociaal investeren’ is op het Coolhaveneiland, ook in Delfshaven, waar Woonbron een programma uit Chicago heeft ingevoerd. Daar heette het Asset-Based Community Development, hier heet het Aandacht voor Bewoners Capaciteiten (oud) Delfshaven, in beide gevallen ABCD. Uitgangspunt, vertelt Sitton, is het benutten van in een wijk aanwezig talent. Sinds het project 3,5 jaar geleden begon, zijn er tal van kleine initiatieven ontstaan die de sociale cohesie in de wijk moeten verbeteren. Een werkplaats waar tweedehands spullen worden opgeknapt, een fietsenzaak, een kinderatelier. Bij de computervereniging geven vrijwilligers les. Woonbron steekt er twee ton per jaar in, net als de Europese Unie.
Toch dienen zulke projecten ook een zakelijk belang, zegt Sitton. „Dit is geen liefdadigheid. We zijn niet gek, ons doel op de lange termijn is waardestijging van het vastgoed. Maar we kijken niet bij elke sociale investering hoeveel het ons oplevert.”
De taakopvatting van de corporaties wordt steeds breder. Van eenvoudige woningbeheerders ontwikkelen ze zich tot hoeders van de leefbaarheid. Dit begon midden jaren negentig, met de ‘brutering’ (zie inzet). Ze kregen voortaan niet langer een eindeloze stroom subsidie van de overheid en kregen tegelijk wel meer taken. Ze werden ‘maatschappelijke ondernemingen’: financieel zelfstandig, maar gebonden aan regels. Ze moesten, zoals Woonbron dat noemt: ‘Verdienen waar het kan om te investeren waar het moet’.
Maar gaan ze daarin niet te ver? Moeten ze zich niet beperken tot hun kerntaak?
Nee, vindt Willem van Leeuwen, voorzitter van de vereniging van woningbouwcorporaties Aedes. Hij is blij dat corporaties het „vacuüm” vullen dat gemeenten laten liggen. Van Leeuwen: „Het oplossen van problemen in buurten is meer dan het slepen van stenen.”
Woonbron heeft met andere partijen in Rotterdam het ‘Münchhausen-manifest’ gesloten. Betrokken zijn ondermeer reinigingsbedrijf Roteb als werkgever, ROC Albeda Collega als onderwijsinstelling en Bouman GGZ (voor psychiatrische patiënten) als zorginstelling. Ze helpen elkaar met lastige klanten, en zeggen nooit nee tegen elkaar. Kromwijk: „De overheid kan niet alles aan. Ze functioneert niet goed, de samenleving is te complex. Dus nemen we taken over.”
Minister Dekker komt regelmatig in aanvaring met de corporaties omdat sommigen té commercieel zijn geworden. Vorig jaar sommeerde ze dertien corporaties om allerlei leningen terug te draaien – aan werknemers, een schoolbestuur en een blijf-van-mijn-lijf-huis – omdat ze in strijd zouden zijn met de volkshuisvesting. De minister maakte ook een einde aan de makelaarskantoren van corporaties, waarmee ze goed verdienden. Uiteindelijk kan de minister de vergunning van een corporatie intrekken, maar dat is nog nooit gebeurd. Wel werden enkele corporaties onder curatele gesteld wegens fraude-onderzoeken door de FIOD/ECD.
De kritiek van Dekker gaat soms te ver, vindt Aedes-voorzitter Van Leeuwen. De lening aan het blijf-van-mijn-lijf-huis was bestemd voor verbetering van een keuken. „Wat is er commercieel aan als de ene maatschappelijke organisatie een lening verstrekt aan een andere maatschappelijke organisatie? Zijn ze gek geworden bij Vrom, dat ze zich daar druk over maken?”
Nog ongeruster zijn de corporaties over het plan van minister Dekker om ze juridisch te splitsen in een ‘sociale’ en een ‘commerciële’ entiteit, omdat het volgens hen dan moeilijker wordt om winst uit commerciële activiteiten voor sociale doelen te benutten. Hoogleraar Priemus vergelijkt de bewindsvrouw met „koning Salomo die een baby in tweeën wilde hakken”. Dekker wil met haar plan tegemoetkomen aan kritiek van de mededingingsautoriteit in Brussel (lees: eurocommissaris Neelie Kroes), die geen oneerlijke concurrentie wil op de commerciële woningmarkt. Nu zijn corporaties nog vrijgesteld van vennootschapsbelasting, terwijl ‘gewone’ bouwbedrijven dat niet zijn. Dekker wil dat de ‘commerciële’ tak straks wel vennootschapsbelasting betaalt, iets waartegen corporaties zich overigens niet verzetten. Maar Aedes-voorzitter Van Leeuwen vreest dat Dekkers plan ertoe leidt „dat we geen gemêleerde wijken meer kunnen bouwen’”. Volgens Woonbron-directeur Kromwijk volstaat een boekhoudkundige scheiding van de activiteiten van de corporaties.
In de Tweede Kamer, die eind deze week over de kwestie debatteert, is geen meerderheid voor Dekkers plan. Fractiewoordvoerders Bas-Jan van Bochove (CDA) en Staf Depla (PvdA) willen alleen een boekhoudkundige scheiding. Zelfs uit Dekkers eigen partij klinkt enige kritiek. VVD-fractiewoordvoerster Jelleke Veenendaal onderstreept dat ook volgens Brussel elk land „in de volkshuisvesting zelf mag definiëren wat een sociaal doel is”. Dekker laat weten dat „nog geen keuze is gemaakt” voor de precieze manier van splitsing van de corporaties.
Per saldo doet minister Dekker het toch beter dan haar voorganger en partijgenoot Remkes, vindt Priemus. Remkes eiste dat de corporaties minder in de sociale huursector investeerden en veel woningen verkochten. „De corporaties gehoorzaamden”, aldus Priemus. Kritiek over het tekort aan huurwoningen is dus gericht „aan het verkeerde adres”, vindt hij. Hij prijst Dekker die „ten minste weer eist dat corporaties woningen bouwen en werken aan stedelijke vernieuwing.”
De meeste kritiek op corporaties komt van de rijksoverheid, constateert Van Leeuwen. Dat komt volgens hem omdat Vrom en de Tweede Kamer de baas willen zijn over de corporaties – huurbeleid is een politiek beladen thema. Tegelijk maakt de politiek „niet veel keuzes als het om de inhoud gaat. Ja, alleen dat we moeten bouwen.”
De eerste woningbouwverenigingen dateren al van de negentiende eeuw. In 1901 kwam de Woningwet tot stand, die de voorwaarden voor de toelating van zulke instellingen regelde. Hun financiële middelen moesten ze besteden aan sociale volkshuisvesting, waarin vooral organisaties van de socialistische en katholieke zuilen volop actief waren.
Vlak na de Tweede Wereldoorlog bezaten de corporaties nog geen tien procent van de totale woningvoorraad. Daarin kwam in de jaren vijftig en zestig snel verandering, toen de woningnood met omvangrijke overheidssubsidies werd bestreden. Daarna kwam de stadsvernieuwing van de grond, waarvoor de corporaties opnieuw grote woningwetleningen kregen.
De grote verandering kwam in 1995 toen de financiële relatie tussen overheid en corporaties werd doorgeknipt. Die operatie staat bekend als de ‘brutering’ waarbij toekomstige subsidies werden weggestreept tegen uitstaande schulden. Sindsdien zijn de woningcorporaties zelf verantwoordelijk voor hun exploitatieverliezen. De corporaties zijn op afstand van de overheid geplaatst, maar ze moeten wel bepaalde doelstellingen halen. Zo moeten ze volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) met hun maatschappelijk vermogen bepaalde doelstellingen realiseren: waarborging van de financiële continuïteit, passende huisvesting voor de doelgroep, adequaat onderhoud van de woonvoorraad, het betrekken van bewoners bij beleid en beheer. In 1997 kwam daar het bevorderen van de leefbaarheid als doelstelling bij, en in 2001 ook de huisvesting van ouderen, gehandicapten, en personen die zorg en begeleiding nodig hebben. Daarmee raakten wooncorporaties steeds meer direct betrokken bij belangrijke maatschappelijke onderwerpen, zoals vergrijzing, integratie en veiligheid.
Sinds hun verzelfstandiging liggen de corporaties onder vuur. Ze zijn instellingen geworden die winst willen en moeten maken, al was het maar om hun sociale taken waar te maken.-->
28 augustus 2006